2026.05.06 #06 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-06

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 12건

1. 2023타경62127 - 빌라/다세대

• 위험도: CRITICAL (116점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 현황/제시외 확인 필요, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 3건, 초고할인율 94.5%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매2계 / 2026-05-11
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 광진구 영화사로16나길 7, 5층501호 (구의동,욱현하이브)
• 감정가: 229,700,000원 (2억 2,970만)
• 최저가: 12,628,000원 (1,263만)
• 할인율: 94.5%
• 시세: 광진구 202604 실거래 95건, 중위 390,000,000원 (3억 9,000만), 범위 139,500,000원 (1억 3,950만) ~ 2,400,000,000원 (24억)
• 카카오 입지: 지하철 아차산역 5호선 654m; 학교 서울동의초등학교 211m; 병원 해맑은소아과의원 480m; 은행 신한은행 365코너 정립회관 276m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD62127
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260511&jdbnCd=1002

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2. 2023타경61537 - 빌라/다세대

• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 토지 이용 확인 필요, 점유/임대차 확인 필요, 주의 문구, 초고할인율 89.3%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매3계 / 2026-05-18
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라)
• 감정가: 210,000,000원 (2억 1,000만)
• 최저가: 22,549,000원 (2,255만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 강동구 202604 실거래 88건, 중위 400,000,000원 (4억), 범위 130,000,000원 (1억 3,000만) ~ 2,400,000,000원 (24억)
• 카카오 입지: 지하철 강동역 5호선 434m; 학교 동신중학교 442m; 병원 성모정형외과의원 166m; 은행 CU ATM 강동블루점 100m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD61537
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3. 2025타경10713 - 빌라/다세대

• 위험도: CRITICAL (98점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 83.2%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로 218, 2층1호
• 감정가: 205,000,000원 (2억 500만)
• 최저가: 34,393,000원 (3,439만)
• 할인율: 83.2%
• 시세: 강북구 202604 실거래 67건, 중위 190,000,000원 (1억 9,000만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 443,000,000원 (4억 4,300만)
• 카카오 입지: 지하철 가오리역 우이신설선 397m; 학교 서울우이초등학교 88m; 병원 국립재활원 268m; 은행 신한은행 365코너 삼각산문화예술회관 212m
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4. 2024타경139355 - 빌라/다세대

• 위험도: CRITICAL (98점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 79%
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매2계 / 2026-05-20
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 30, 제7층 제702호 (신월동, 에스케이이빌리지)
• 감정가: 254,000,000원 (2억 5,400만)
• 최저가: 53,267,000원 (5,327만)
• 할인율: 79%
• 시세: 양천구 202604 실거래 100건, 중위 275,000,000원 (2억 7,500만), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,160,000,000원 (11억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 화곡역 5호선 670m; 학교 서울월정초등학교 313m; 병원 강서케이병원 151m; 은행 CU ATM 한성냉열점 37m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD139355
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260520&jdbnCd=1002

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5. 2022타경110797 - 오피스텔

• 위험도: WARNING (81점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 98.8%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 동대문구 천호대로 289, 15층1513호 (답십리동,한일노벨리아)
• 감정가: 135,000,000원 (1억 3,500만)
• 최저가: 1,557,000원 (156만)
• 할인율: 98.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 94건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 지하철 답십리역 5호선 64m; 학교 서울답십리초등학교 280m; 병원 호경정형외과의원 22m; 은행 SC제일은행 답십리 ATM 39m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2022%ED%83%80%EA%B2%BD110797
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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6. 2023타경4073 - 빌라/다세대

• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 96.5%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매4계 / 2026-05-07
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 도봉구 삼양로144나길 31, 4층401호 (쌍문동,비전팰리스)
• 감정가: 288,000,000원 (2억 8,800만)
• 최저가: 10,133,000원 (1,013만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 도봉구 202604 실거래 98건, 중위 223,500,000원 (2억 2,350만), 범위 95,000,000원 (9,500만) ~ 676,000,000원 (6억 7,600만)
• 카카오 입지: 지하철 4.19민주묘지역 우이신설선 132m; 학교 덕성여자대학교 142m; 병원 우이한솔의원 149m; 은행 하나은행365 구.덕성여대 ATM 157m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD4073
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260507&jdbnCd=1004

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• “드디어 첫 삽” GTX-C 본궤도…도봉 집값 ‘들썩’ (2026-05-05T23:41:00.000Z) http://www.edaily.co.kr/news/newspath.asp?newsid=03558806645446296
• ‘여성마라톤’서 만난 정원오·오세훈, 공약 경쟁 들여다보니 (2026-05-02T00:29:00.000Z) https://www.womennews.co.kr/news/articleView.html?idxno=276997
• 강남 아니었다… 서울에서 가장 비싼 땅 차지한 ‘부동의 1위’ 이곳 (2026-05-01T03:34:00.000Z) https://www.wikitree.co.kr/articles/1134599

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7. 2024타경106037 - 빌라/다세대

• 위험도: WARNING (63점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 96.5%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 2층203호 (상봉동,해피리움)
• 감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만)
• 최저가: 9,922,000원 (992만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 중랑구 202604 실거래 99건, 중위 310,000,000원 (3억 1,000만), 범위 119,000,000원 (1억 1,900만) ~ 680,000,000원 (6억 8,000만)
• 카카오 입지: 지하철 상봉역 7호선 307m; 학교 서울상봉초등학교 428m; 병원 예원치과의원 64m; 은행 중랑서부새마을금고 상봉2동지점 231m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD106037
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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8. 2023타경115591 - 빌라/다세대

• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 96.5%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매4계 / 2026-05-07
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 중랑구 면목로44가길 31, 6층603호 (면목동,라비앙로즈)
• 감정가: 371,000,000원 (3억 7,100만)
• 최저가: 13,054,000원 (1,305만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 중랑구 202604 실거래 99건, 중위 310,000,000원 (3억 1,000만), 범위 119,000,000원 (1억 1,900만) ~ 680,000,000원 (6억 8,000만)
• 카카오 입지: 지하철 사가정역 7호선 217m; 학교 서울면동초등학교 415m; 병원 연세정내과의원 102m; 은행 CU 면목사가정점 ATM 44m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD115591
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260507&jdbnCd=1004

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• [Who Is ?] 박홍근 기획예산처 장관 (2026-04-28T08:34:00.000Z) https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=436328
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9. 2025타경102948 - 오피스텔

• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매3계 / 2026-05-12
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층308호
• 감정가: 214,000,000원 (2억 1,400만)
• 최저가: 171,200,000원 (1억 7,120만)
• 할인율: 20%
• 시세: 관악구 202604 실거래 26건, 중위 147,500,000원 (1억 4,750만), 범위 77,500,000원 (7,750만) ~ 440,000,000원 (4억 4,000만)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD102948
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1003

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• 등기부등본 확인이 필요한 경우 out/iros-realty-input-latest.json의 주소 목록을 IROS 장바구니 입력 보조용으로 사용합니다.

10. 2025타경102805 - 빌라/다세대

• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매3계 / 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층203호
• 감정가: 410,000,000원 (4억 1,000만)
• 최저가: 328,000,000원 (3억 2,800만)
• 할인율: 20%
• 시세: 관악구 202604 실거래 99건, 중위 305,000,000원 (3억 500만), 범위 97,000,000원 (9,700만) ~ 1,020,000,000원 (10억 2,000만)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD102805
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1003

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11. 2025타경102764 - 빌라/다세대

• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매3계 / 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호
• 감정가: 386,000,000원 (3억 8,600만)
• 최저가: 308,800,000원 (3억 880만)
• 할인율: 20%
• 시세: 관악구 202604 실거래 99건, 중위 305,000,000원 (3억 500만), 범위 97,000,000원 (9,700만) ~ 1,020,000,000원 (10억 2,000만)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD102764
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12. 2025타경102480 - 빌라/다세대

• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매3계 / 2026-05-12
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 동작구 상도동 301-34 푸른주택2 4층402호
• 감정가: 300,000,000원 (3억)
• 최저가: 240,000,000원 (2억 4,000만)
• 할인율: 20%
• 시세: 동작구 202604 실거래 98건, 중위 412,500,000원 (4억 1,250만), 범위 101,000,000원 (1억 100만) ~ 2,200,000,000원 (22억)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD102480
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