2026.05.21 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-21

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 6건

개별 매물 상세

1. 2024타경117693 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: D (13점, 낮음)
• 수익성 근거: 실거래 중위값 확인 필요, 감정가 대비 93.1% 할인, 입지 지하철 574m, 학교 216m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (68점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 초고할인율 93.1%, 시세 확인 필요
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경117693 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로81길 22, 에이동 4층401호 (수유동,유경쉐르빌)
• 감정가: 187,000,000원 (1억 8,700만)
• 최저가: 12,850,000원 (1,285만)
• 할인율: 93.1%
• 시세: 시세 확인 필요 (HTTP 429)
• 카카오 입지: 지하철 4.19민주묘지역 우이신설선 574m; 학교 인수중학교 216m; 병원 인수치과의원 194m; 은행 우리은행 365코너 수유동금융센터(점외) 208m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD117693
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2024타경113257 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: D (10점, 낮음)
• 수익성 근거: 실거래 중위값 확인 필요, 감정가 대비 89.3% 할인, 입지 지하철 566m, 학교 409m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (86점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 현황/제시외 확인 필요, 초고할인율 89.3%, 시세 확인 필요
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경113257 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 연립주택
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3, 102동 2층106호 (수유동,에스에이치스카이)
• 감정가: 260,000,000원 (2억 6,000만)
• 최저가: 27,918,000원 (2,792만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 시세 확인 필요 (HTTP 429)
• 카카오 입지: 지하철 삼양역 우이신설선 566m; 학교 혜화여자고등학교 409m; 병원 강북삼성의원 504m; 은행 롯데ATM 세븐일레븐 수유빨래골 560m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD113257
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2023타경116198 - 상업/업무

• 추천도/수익성 점검: D (15점, 낮음)
• 수익성 근거: 실거래 중위값 확인 필요, 감정가 대비 94.5% 할인, 입지 지하철 452m, 학교 232m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 94.5%, 시세 확인 필요
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매2계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매2계 / 사건 2023타경116198 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 근린시설
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로72길 31-27, 비동 1층101호 (수유동,신성젠트리스)
• 감정가: 118,000,000원 (1억 1,800만)
• 최저가: 6,487,000원 (649만)
• 할인율: 94.5%
• 시세: 시세 확인 필요 (일일 조회 한도 초과)
• 카카오 입지: 지하철 가오리역 우이신설선 452m; 학교 인수중학교 232m; 병원 인수치과의원 161m; 은행 우리은행 365코너 수유동금융센터(점외) 148m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD116198
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1002

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2024타경110754 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.2% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 137m, 학교 603m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (63점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 97.2%
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매8계 / 2026-05-27
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매8계 / 사건 2024타경110754 / 물건 1 / 매각 2026-05-27
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 강남구 봉은사로 170, 4층418호 (역삼동,태건강남헤븐리치더써밋761)
• 감정가: 242,000,000원 (2억 4,200만)
• 최저가: 6,811,000원 (681만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 강남구 202604 실거래 92건, 중위 240,000,000원 (2억 4,000만), 범위 129,000,000원 (1억 2,900만) ~ 3,370,000,000원 (33억 7,000만)
• 카카오 입지: 지하철 언주역 9호선 137m; 학교 서울논현초등학교 603m; 병원 김정수여러분병원 58m; 은행 CU ATM 역삼역촌점 88m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD110754
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260527&jdbnCd=1008

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• 청량리인데 ‘토허제 미적용’ 주상복합…“갭투자 몰려 20억 돌파” (2026-05-21T02:24:00.000Z) https://biz.heraldcorp.com/article/10742668?ref=naver
• 서울 3대 업무지구 접근성 뛰어난 워라밸 단지 '써밋 더힐' 이달 분양 예... (2026-05-20T07:14:00.000Z) https://www.thegolftimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=81164

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2023타경5882 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 95.4% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 432m, 학교 359m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (63점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 9건, 초고할인율 97.2%
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매8계 / 2026-05-27
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매8계 / 사건 2023타경5882 / 물건 1 / 매각 2026-05-27
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9, 제4층 제402호 (개봉동, 라움)
• 감정가: 256,000,000원 (2억 5,600만)
• 최저가: 7,206,000원 (721만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 구로구 202604 실거래 53건, 중위 158,000,000원 (1억 5,800만), 범위 62,000,000원 (6,200만) ~ 860,000,000원 (8억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 오류동역 1호선 432m; 학교 서울오류초등학교 359m; 병원 오류동물병원 114m; 은행 하나은행 오류동지점 230m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD5882
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260527&jdbnCd=1008

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2023타경114858 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 398m, 학교 177m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (117점)
• 판단 근거: 현황/제시외 확인 필요, 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 정정 1건, 취하 5건, 초고할인율 97.2%, 매각 임박 D-0
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매2계 / 2026-05-21
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매2계 / 사건 2023타경114858 / 물건 1 / 매각 2026-05-21
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 관악구 당곡6나길 27, 103동 5층501호 (봉천동,태경9차)
• 감정가: 438,600,000원 (4억 3,860만)
• 최저가: 12,346,000원 (1,235만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 관악구 202604 실거래 100건, 중위 307,500,000원 (3억 750만), 범위 97,000,000원 (9,700만) ~ 1,020,000,000원 (10억 2,000만)
• 카카오 입지: 지하철 당곡역 신림선 398m; 학교 당곡중학교 177m; 병원 김성훈가정의학과의원 269m; 은행 보라매새마을금고 본점 305m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD114858
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260521&jdbnCd=1002

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