2026.05.30 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-30

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 6건

개별 매물 상세

1. 2024타경117693 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 94.6% 낮음, 감정가 대비 93.1% 할인, 입지 지하철 574m, 학교 216m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 93.1%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경117693 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로81길 22, 에이동 4층401호 (수유동,유경쉐르빌)
• 감정가: 187,000,000원 (1억 8,700만)
• 최저가: 12,850,000원 (1,285만)
• 할인율: 93.1%
• 시세: 강북구 202604 실거래 100건, 중위 239,000,000원 (2억 3,900만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 4.19민주묘지역 우이신설선 574m; 학교 인수중학교 216m; 병원 인수치과의원 194m; 은행 우리은행 365코너 수유동금융센터(점외) 208m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD117693
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2023타경58135 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96.6% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 376m, 학교 158m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (98점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 96.5%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매1계 / 2026-06-08
• 재조회 정보: 서울동부지방법원 경매1계 / 사건 2023타경58135 / 물건 1 / 매각 2026-06-08
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 송파구 송파대로36가길 15-16, 5층501호 (송파동,성보팰리채)
• 감정가: 360,000,000원 (3억 6,000만)
• 최저가: 12,666,000원 (1,267만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 송파구 202604 실거래 100건, 중위 375,000,000원 (3억 7,500만), 범위 120,000,000원 (1억 2,000만) ~ 1,530,000,000원 (15억 3,000만)
• 카카오 입지: 지하철 송파역 8호선 376m; 학교 가락고등학교 158m; 병원 포유문산부인과 178m; 은행 세븐일레븐송파센터점 ATM 169m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD58135
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260608&jdbnCd=1001

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• 대한민국 기초자치단체 브랜드평판 5월 빅데이터 분석... 1위 고양시, 2위... (2026-05-28T22:24:00.000Z) https://www.pinpointnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=456102

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2024타경113257 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (50점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 88.3% 낮음, 감정가 대비 89.3% 할인, 입지 지하철 566m, 학교 409m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (124점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 현황/제시외 확인 필요, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 89.3%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경113257 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 연립주택
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3, 102동 2층106호 (수유동,에스에이치스카이)
• 감정가: 260,000,000원 (2억 6,000만)
• 최저가: 27,918,000원 (2,792만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 강북구 202604 실거래 100건, 중위 239,000,000원 (2억 3,900만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 삼양역 우이신설선 566m; 학교 혜화여자고등학교 409m; 병원 강북삼성의원 504m; 은행 롯데ATM 세븐일레븐 수유빨래골 560m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD113257
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2023타경1173 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 98.8% 낮음, 감정가 대비 98.6% 할인, 입지 지하철 639m, 학교 343m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 98.6%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2023타경1173 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 동대문구 청계천로 503, 12층1209호 (용두동,청계다우아트리체디벨)
• 감정가: 308,000,000원 (3억 800만)
• 최저가: 4,439,000원 (444만)
• 할인율: 98.6%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 96건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 지하철 용두역 2호선 639m; 학교 서울동명초등학교 343m; 병원 유치과의원 298m; 은행 기업은행 성동사회복지관 ATM 113m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD1173
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2023타경126956 - 아파트

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99.5% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 277m, 학교 349m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 97.7%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매7계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매7계 / 사건 2023타경126956 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 아파트
• 주소: 서울특별시 강서구 송정로 53, 제101동 제4층 제404호 (공항동, 발쿠치네하우스)
• 감정가: 159,000,000원 (1억 5,900만)
• 최저가: 3,580,000원 (358만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 강서구 202604 실거래 99건, 중위 735,000,000원 (7억 3,500만), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,960,000,000원 (19억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 송정역 5호선 277m; 학교 서울송정초등학교 349m; 병원 세란치과의원 164m; 은행 CU뉴공항1호점 ATM 143m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD126956
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1007

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• 창원생활권 공유하는 '김해신문 센트럴 아이파크' 6월 분양 (2026-05-29T02:11:00.000Z) https://magazine.hankyung.com/business/article/202605296420b
• 흑석2구역 49층 한강조망, 갈현1구역 4467세대…총 7857세대 공급 속도 ... (2026-05-29T01:01:00.000Z) https://biz.heraldcorp.com/article/10758399?ref=naver
• [6.3지선 풍향계] 전재수 vs 박형준, 부산 '현실공약(?)' 동상이몽 (2026-05-28T12:18:00.000Z) http://www.00news.co.kr/news/articleView.html?idxno=104108

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2023타경5199 - 아파트

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 98.9% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 89m, 학교 273m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 97.2%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2023타경5199 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 아파트
• 주소: 서울특별시 동대문구 한천로2길 84, 11층1109호 (장안동,에스아이팰리스장안센텀)
• 감정가: 372,000,000원 (3억 7,200만)
• 최저가: 10,470,000원 (1,047만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 99건, 중위 960,000,000원 (9억 6,000만), 범위 170,000,000원 (1억 7,000만) ~ 2,350,000,000원 (23억 5,000만)
• 카카오 입지: 지하철 장한평역 5호선 89m; 학교 서울군자초등학교 273m; 병원 아이비동성치과의원 54m; 은행 KB국민은행ATM 장한평역종합금융센터점 87m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD5199
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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• 정부, 수도권 주택 공급 확대 위해 성남 택지 착공 1년 앞당긴다 (2026-05-29T12:22:00.000Z) https://www.tokenpost.kr/news/economy/364401
• 정부, 성남 6천300호 주택 착공 1년 앞당기기...수도권 공급 가속화 (2026-05-29T11:52:00.000Z) https://www.tokenpost.kr/news/policy/364394
• 구윤철 “성남 신규택지 6천300호 착공 1년 앞당긴다” (2026-05-29T10:55:00.000Z) https://www.kyeonggi.com/article/20260529580466

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
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