2026.05.11 서울 소액 경매 브리핑 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-11

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 5건

개별 매물 상세

1. 2022타경110797 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99.6% 낮음, 감정가 대비 98.8% 할인, 입지 지하철 64m, 학교 280m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 98.8%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2022타경110797 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 동대문구 천호대로 289, 15층1513호 (답십리동,한일노벨리아)
• 감정가: 135,000,000원 (1억 3,500만)
• 최저가: 1,557,000원 (156만)
• 할인율: 98.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 98건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 지하철 답십리역 5호선 64m; 학교 서울답십리초등학교 280m; 병원 호경정형외과의원 22m; 은행 SC제일은행 답십리 ATM 39m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2022%ED%83%80%EA%B2%BD110797
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2024타경106037 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 307m, 학교 428m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 96.5%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2024타경106037 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 2층203호 (상봉동,해피리움)
• 감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만)
• 최저가: 9,922,000원 (992만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 중랑구 202604 실거래 99건, 중위 328,000,000원 (3억 2,800만), 범위 140,000,000원 (1억 4,000만) ~ 600,000,000원 (6억)
• 카카오 입지: 지하철 상봉역 7호선 307m; 학교 서울상봉초등학교 428m; 병원 예원치과의원 64m; 은행 중랑서부새마을금고 상봉2동지점 231m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD106037
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2024타경2395 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 346m, 학교 400m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 현황/제시외 확인 필요, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 96.5%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2024타경2395 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 노원구 동일로239나길 36, 5층501호 (상계동,티파니)
• 감정가: 245,000,000원 (2억 4,500만)
• 최저가: 8,621,000원 (862만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 노원구 202604 실거래 47건, 중위 290,000,000원 (2억 9,000만), 범위 87,000,000원 (8,700만) ~ 610,000,000원 (6억 1,000만)
• 카카오 입지: 지하철 수락산역 7호선 346m; 학교 노일중학교 400m; 병원 사랑요양병원 214m; 은행 CU ATM 수락두산점 236m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD2395
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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• 다주택자 양도세 중과 부활…서울 매물 하루새 1581건 감소 (2026-05-10T22:30:00.000Z) https://www.sedaily.com/article/20042311?ref=naver
• [이슈+]다주택자 양도세 중과 D-1…막차 매수 몰리고 증여 급증, 서울 집... (2026-05-08T07:26:00.000Z) http://www.biztribune.co.kr/news/articleView.html?idxno=353649
• 정원오 “30분 통근도시 구축” 오세훈 “5년내 31만채 착공” (2026-05-07T19:34:00.000Z) https://www.donga.com/news/Politics/article/all/20260508/133882713/2

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2025타경2583 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99% 낮음, 감정가 대비 48.8% 할인, 입지 지하철 143m, 학교 389m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (58점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 고할인율 48.8%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매7계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매7계 / 사건 2025타경2583 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 상가 오피스텔 근린시설
• 주소: 서울특별시 동대문구 제기동 1140-5 불로장생타워 제10층 제10-9호
• 감정가: 6,800,000원 (680만)
• 최저가: 3,482,000원 (348만)
• 할인율: 48.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 98건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 지하철 제기동역 1호선 143m; 학교 성일중학교 389m; 병원 서울동서남북치과의원 3m; 은행 신한 제기동역 ATM 제기역Green365 41m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD2583
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1007

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• 서울 주택 공급 감소 속 ‘이안 센트럴 제기동역’ 분양 예정…도심 희... (2026-04-23T23:00:00.000Z) https://economist.co.kr/article/view/ecn202604230053
• 소형 평형 수요 확대… ‘이안 센트럴 제기동역’ 공급 예정 (2026-04-21T23:00:00.000Z) https://www.dt.co.kr/article/12058638?ref=naver
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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2025타경2828 - 상업/업무

• 추천도/수익성 점검: D (33점, 낮음)
• 수익성 근거: 실거래 중위값 확인 필요, 감정가 대비 48.8% 할인, 입지 지하철 143m, 학교 389m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (66점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 고할인율 48.8%, 시세 확인 필요, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2025타경2828 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 근린시설
• 주소: 서울특별시 동대문구 제기동 1140-5 불로장생타워 3층3-71호
• 감정가: 9,700,000원 (970만)
• 최저가: 4,966,000원 (497만)
• 할인율: 48.8%
• 시세: 시세 확인 필요 (일일 조회 한도 초과)
• 카카오 입지: 지하철 제기동역 1호선 143m; 학교 성일중학교 389m; 병원 서울동서남북치과의원 3m; 은행 신한 제기동역 ATM 제기역Green365 41m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD2828
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• 서울 주택 공급 감소 속 ‘이안 센트럴 제기동역’ 분양 예정…도심 희... (2026-04-23T23:00:00.000Z) https://economist.co.kr/article/view/ecn202604230053
• 소형 평형 수요 확대… ‘이안 센트럴 제기동역’ 공급 예정 (2026-04-21T23:00:00.000Z) https://www.dt.co.kr/article/12058638?ref=naver
• 위례신사선·강북횡단선...서울 경전철, 이번엔 달릴 수 있을까 (2026-04-20T21:02:00.000Z) https://magazine.hankyung.com/money/article/202603163251c

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인