2026.05.06 #04 서울 소액 경매 브리핑 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-06

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 5건

개별 매물 상세

1. 2022타경110797 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99.6% 낮음, 감정가 대비 98.8% 할인, 입지 지하철 64m, 학교 280m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (81점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 98.8%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2022타경110797 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 동대문구 천호대로 289, 15층1513호 (답십리동,한일노벨리아)
• 감정가: 135,000,000원 (1억 3,500만)
• 최저가: 1,557,000원 (156만)
• 할인율: 98.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 94건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 지하철 답십리역 5호선 64m; 학교 서울답십리초등학교 280m; 병원 호경정형외과의원 22m; 은행 SC제일은행 답십리 ATM 39m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2022%ED%83%80%EA%B2%BD110797
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• '4억 로또' 줍줍 동대문 '래미안 라그란데', 청약 접수일은 (2026-05-04T04:54:00.000Z) https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2026/05/04/2026050401776.html
• "너무 살기 좋죠" 대기업 직원들 몰리는 곳이…'20억 눈앞' [철길옆집] (2026-05-03T03:01:00.000Z) https://www.hankyung.com/article/2026042822586
• 매달 100만원도 우습다…월세에 짓눌리는 청춘 (2026-04-30T22:01:00.000Z) https://www.dailian.co.kr/news/view/1640038/?sc=Naver

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2024타경106037 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96.8% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 307m, 학교 428m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (63점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 96.5%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2024타경106037 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 2층203호 (상봉동,해피리움)
• 감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만)
• 최저가: 9,922,000원 (992만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 중랑구 202604 실거래 99건, 중위 310,000,000원 (3억 1,000만), 범위 119,000,000원 (1억 1,900만) ~ 680,000,000원 (6억 8,000만)
• 카카오 입지: 지하철 상봉역 7호선 307m; 학교 서울상봉초등학교 428m; 병원 예원치과의원 64m; 은행 중랑서부새마을금고 상봉2동지점 231m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD106037
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• 공급 없는데 매물 잠겨…"입지 좋은 곳 청약이 탈출구" (2026-05-06T06:52:00.000Z) https://www.hankyung.com/article/2026050681761
• [Who Is ?] 박홍근 기획예산처 장관 (2026-04-28T08:34:00.000Z) https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=436328
• 결국 평균 70만원 넘었다…서울 원룸 월세, 그나마 저렴한 동네는 ‘이... (2026-04-23T01:58:00.000Z) https://www.wikitree.co.kr/articles/1133016

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2024타경2395 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96.5% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 346m, 학교 400m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (81점)
• 판단 근거: 현황/제시외 확인 필요, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 96.5%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2024타경2395 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 노원구 동일로239나길 36, 5층501호 (상계동,티파니)
• 감정가: 245,000,000원 (2억 4,500만)
• 최저가: 8,621,000원 (862만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 노원구 202604 실거래 36건, 중위 249,000,000원 (2억 4,900만), 범위 87,000,000원 (8,700만) ~ 610,000,000원 (6억 1,000만)
• 카카오 입지: 지하철 수락산역 7호선 346m; 학교 노일중학교 400m; 병원 사랑요양병원 214m; 은행 CU ATM 수락두산점 236m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD2395
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• [송윤주의 부동산생태계] 다시 시동거는 비주택 리모델링…청년에서 시... (2026-05-05T02:00:00.000Z) https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20260501023211725
• [부동산 트렌드] 2026년 주택시장, 정부 정책에 따라 초양극화 진정세 접... (2026-05-05T00:02:00.000Z) http://www.sisacast.kr/news/articleView.html?idxno=95589
• 담배 냄새 안 빠지는 ‘금연 아파트’ (2026-05-03T15:46:00.000Z) https://www.chosun.com/national/national_general/2026/05/04/66TKZKDAMJCE3H5YVW3HNO26FA/?utm_source=naver&utm_medium=referral&utm_campaign=naver-news

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2025타경2583 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99% 낮음, 감정가 대비 48.8% 할인, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (50점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 고할인율 48.8%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매7계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매7계 / 사건 2025타경2583 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 상가 오피스텔 근린시설
• 주소: 서울특별시 동대문구 제기동 1140-5 불로장생타워 제10층 제10-9호
• 감정가: 6,800,000원 (680만)
• 최저가: 3,482,000원 (348만)
• 할인율: 48.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 94건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD2583
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1007

최신 뉴스 후보

• 뉴스 보강 결과 없음

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2024타경4996 - 상업/업무

• 추천도/수익성 점검: D (15점, 낮음)
• 수익성 근거: 실거래 중위값 확인 필요, 감정가 대비 89.3% 할인, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (79점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 89.3%, 시세 확인 필요, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매7계 / 2026-05-07
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매7계 / 사건 2024타경4996 / 물건 1 / 매각 2026-05-07
• 용도: 근린시설
• 주소: 서울특별시 중구 을지로45길 62, 4층812호 (신당동,누죤빌딩)
• 감정가: 42,300,000원 (4,230만)
• 최저가: 4,542,000원 (454만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 시세 확인 필요 (일일 조회 한도 초과)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD4996
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260507&jdbnCd=1007

최신 뉴스 후보

• 뉴스 보강 결과 없음

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인