2026.05.25 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-25

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 6건

개별 매물 상세

1. 2023타경58135 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96.5% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 376m, 학교 158m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (70점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 주의 문구, 초고할인율 96.5%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매1계 / 2026-06-08
• 재조회 정보: 서울동부지방법원 경매1계 / 사건 2023타경58135 / 물건 1 / 매각 2026-06-08
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 송파구 송파대로36가길 15-16, 5층501호 (송파동,성보팰리채)
• 감정가: 360,000,000원 (3억 6,000만)
• 최저가: 12,666,000원 (1,267만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 송파구 202604 실거래 100건, 중위 365,000,000원 (3억 6,500만), 범위 150,000,000원 (1억 5,000만) ~ 1,230,000,000원 (12억 3,000만)
• 카카오 입지: 지하철 송파역 8호선 376m; 학교 가락고등학교 158m; 병원 포유문산부인과 178m; 은행 세븐일레븐송파센터점 ATM 169m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD58135
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260608&jdbnCd=1001

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2024타경117693 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 94.2% 낮음, 감정가 대비 93.1% 할인, 입지 지하철 574m, 학교 216m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (60점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 초고할인율 93.1%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경117693 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로81길 22, 에이동 4층401호 (수유동,유경쉐르빌)
• 감정가: 187,000,000원 (1억 8,700만)
• 최저가: 12,850,000원 (1,285만)
• 할인율: 93.1%
• 시세: 강북구 202604 실거래 100건, 중위 221,500,000원 (2억 2,150만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 4.19민주묘지역 우이신설선 574m; 학교 인수중학교 216m; 병원 인수치과의원 194m; 은행 우리은행 365코너 수유동금융센터(점외) 208m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD117693
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2024타경113257 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (50점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 87.4% 낮음, 감정가 대비 89.3% 할인, 입지 지하철 566m, 학교 409m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (78점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 현황/제시외 확인 필요, 초고할인율 89.3%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경113257 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 연립주택
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로23가길 3, 102동 2층106호 (수유동,에스에이치스카이)
• 감정가: 260,000,000원 (2억 6,000만)
• 최저가: 27,918,000원 (2,792만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 강북구 202604 실거래 100건, 중위 221,500,000원 (2억 2,150만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 삼양역 우이신설선 566m; 학교 혜화여자고등학교 409m; 병원 강북삼성의원 504m; 은행 롯데ATM 세븐일레븐 수유빨래골 560m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD113257
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2024타경110754 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.2% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 137m, 학교 603m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 5건, 초고할인율 97.2%, 매각 임박 D-2
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매8계 / 2026-05-27
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매8계 / 사건 2024타경110754 / 물건 1 / 매각 2026-05-27
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 강남구 봉은사로 170, 4층418호 (역삼동,태건강남헤븐리치더써밋761)
• 감정가: 242,000,000원 (2억 4,200만)
• 최저가: 6,811,000원 (681만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 강남구 202604 실거래 92건, 중위 240,000,000원 (2억 4,000만), 범위 129,000,000원 (1억 2,900만) ~ 3,370,000,000원 (33억 7,000만)
• 카카오 입지: 지하철 언주역 9호선 137m; 학교 서울논현초등학교 603m; 병원 김정수여러분병원 58m; 은행 CU ATM 역삼역촌점 88m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD110754
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260527&jdbnCd=1008

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2023타경5882 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: B (73점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 95.4% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 432m, 학교 359m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 10건, 초고할인율 97.2%, 매각 임박 D-2
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매8계 / 2026-05-27
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매8계 / 사건 2023타경5882 / 물건 1 / 매각 2026-05-27
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로18길 59-9, 제4층 제402호 (개봉동, 라움)
• 감정가: 256,000,000원 (2억 5,600만)
• 최저가: 7,206,000원 (721만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 구로구 202604 실거래 53건, 중위 158,000,000원 (1억 5,800만), 범위 62,000,000원 (6,200만) ~ 860,000,000원 (8억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 오류동역 1호선 432m; 학교 서울오류초등학교 359m; 병원 오류동물병원 114m; 은행 하나은행 오류동지점 230m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD5882
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260527&jdbnCd=1008

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2024타경3887 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 98.8% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, 입지 지하철 103m, 학교 164m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 토지 이용 확인 필요, 주의 문구, 취하 5건, 초고할인율 96.5%, 매각 임박 D-2
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매8계 / 2026-05-27
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매8계 / 사건 2024타경3887 / 물건 1 / 매각 2026-05-27
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 동작구 상도로 59, 9층921호 (대방동,리안)
• 감정가: 142,000,000원 (1억 4,200만)
• 최저가: 4,996,000원 (500만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 동작구 202604 실거래 98건, 중위 425,000,000원 (4억 2,500만), 범위 105,000,000원 (1억 500만) ~ 1,290,000,000원 (12억 9,000만)
• 카카오 입지: 지하철 신대방삼거리역 7호선 103m; 학교 서울대림초등학교 164m; 병원 동작유외과의원 53m; 은행 CU 신대방리안점 ATM 21m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD3887
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260527&jdbnCd=1008

최신 뉴스 후보

• 수도권 대단지 공급 희소성 부각…남은 상반기 분양 단지는 어디? (2026-05-24T23:00:00.000Z) http://www.hansbiz.co.kr/news/articleView.html?idxno=840563
• 상반기 막판 수도권 대단지 분양...“단지 클수록 집값도 오른다” (2026-05-24T22:28:00.000Z) https://www.dailian.co.kr/news/view/1647646/?sc=Naver
• 견본주택 개관 ‘0개’···지방선거 앞둔 분양시장은 숨고르기 모드 (2026-05-24T08:08:00.000Z) https://www.khan.co.kr/article/202605241708001

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인