2026.05.16 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-16

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 6건

개별 매물 상세

1. 2023타경61537 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 94.4% 낮음, 감정가 대비 89.3% 할인, 입지 지하철 434m, 학교 442m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (152점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 토지 이용 확인 필요, 점유/임대차 확인 필요, 주의 문구, 정정 1건, 취하 5건, 초고할인율 89.3%, 매각 임박 D-2
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매3계 / 2026-05-18
• 재조회 정보: 서울동부지방법원 경매3계 / 사건 2023타경61537 / 물건 1 / 매각 2026-05-18
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라)
• 감정가: 210,000,000원 (2억 1,000만)
• 최저가: 22,549,000원 (2,255만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 강동구 202604 실거래 98건, 중위 399,500,000원 (3억 9,950만), 범위 130,000,000원 (1억 3,000만) ~ 2,400,000,000원 (24억)
• 카카오 입지: 지하철 강동역 5호선 434m; 학교 동신중학교 442m; 병원 성모정형외과의원 166m; 은행 CU ATM 강동블루점 100m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD61537
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260518&jdbnCd=1003

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• "서울은 더 오르고 지방은 갈렸다"···재건축·역세권 중심 상승세 지... (2026-05-15T07:42:00.000Z) https://www.smartbizn.com/news/articleView.html?idxno=144023
• 서울 주택 매매 0.55% 상승…강남은 빠지고 강서·영등포는 뛰어 (2026-05-15T05:06:00.000Z) http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=138479
• 광진·성북 뛰고 강남은 하락…서울 집값 혼조 속 우상향 (2026-05-15T05:00:00.000Z) https://www.newsway.co.kr/news/view?ud=2026051510380272369

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2024타경139355 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (50점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 82.8% 낮음, 감정가 대비 79% 할인, 입지 지하철 670m, 학교 313m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (98점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 5건, 초고할인율 79%
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매2계 / 2026-05-20
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매2계 / 사건 2024타경139355 / 물건 1 / 매각 2026-05-20
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 30, 제7층 제702호 (신월동, 에스케이이빌리지)
• 감정가: 254,000,000원 (2억 5,400만)
• 최저가: 53,267,000원 (5,327만)
• 할인율: 79%
• 시세: 양천구 202604 실거래 100건, 중위 310,000,000원 (3억 1,000만), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,160,000,000원 (11억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 화곡역 5호선 670m; 학교 서울월정초등학교 313m; 병원 강서케이병원 151m; 은행 CU ATM 한성냉열점 37m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD139355
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260520&jdbnCd=1002

최신 뉴스 후보

• 전세사기 '전방위 대응'… 정부·LH·민간까지 예방 체계 강화 (2026-05-15T06:12:00.000Z) http://www.the-biz.co.kr/news/articleView.html?idxno=720730
• 4월 서울 집값 0.55% 상승…석 달만에 오름폭 커져 (2026-05-15T05:00:00.000Z) https://www.newsis.com/view/NISX20260515_0003630422
• 목동·한남·검암까지…전국 주요 단지 공급 이어져 [이시각 분양] (2026-05-13T08:58:00.000Z) http://www.fntimes.com/html/view.php?ud=202605131655042081048b718333_18

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2025타경51074 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 77.3% 낮음, 감정가 대비 73.8% 할인, 입지 지하철 700m, 학교 173m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 7건, 초고할인율 73.8%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울서부지방법원 경매7계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울서부지방법원 경매7계 / 사건 2025타경51074 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 은평구 구산동 202-10 5층502호
• 감정가: 249,000,000원 (2억 4,900만)
• 최저가: 65,274,000원 (6,527만)
• 할인율: 73.8%
• 시세: 은평구 202604 실거래 100건, 중위 287,500,000원 (2억 8,750만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 648,000,000원 (6억 4,800만)
• 카카오 입지: 지하철 구산역 6호선 700m; 학교 서울구산초등학교 173m; 병원 서울삼성치과의원 76m; 은행 우리은행 365코너 홍제동금융센터(점외) 74m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000215&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD51074
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000215&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1007

최신 뉴스 후보

• [서울 구석구석] ⑬ 은평구, '무색무취' 베드타운 벗고 서북권 '교통·경... (2026-01-17T23:02:00.000Z) https://www.youthdaily.co.kr/news/article.html?no=209856
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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2023타경108446 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.9% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 654m, 학교 539m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 97.7%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매9계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매9계 / 사건 2023타경108446 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로15나길 20, 제104동 제3층 제302호 (오류동, 양지마을)
• 감정가: 239,000,000원 (2억 3,900만)
• 최저가: 5,382,000원 (538만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 구로구 202604 실거래 100건, 중위 255,500,000원 (2억 5,550만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 805,000,000원 (8억 500만)
• 카카오 입지: 지하철 오류동역 1호선 654m; 학교 덕일전자공업고등학교 539m; 병원 오류중앙재활의학과의원 185m; 은행 우리은행 365코너 목동중앙지점(점외) 194m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD108446
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1009

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• 뉴스 보강 결과 없음

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2023타경58175 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.5% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 692m, 학교 350m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 97.7%, 매각 임박 D-3
• 법원/기일: 서울서부지방법원 경매5계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울서부지방법원 경매5계 / 사건 2023타경58175 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 2층202호 (신사동,해창위너스빌)
• 감정가: 318,000,000원 (3억 1,800만)
• 최저가: 7,161,000원 (716만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 은평구 202604 실거래 100건, 중위 287,500,000원 (2억 8,750만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 648,000,000원 (6억 4,800만)
• 카카오 입지: 지하철 응암역 6호선 692m; 학교 서울기독대학교 350m; 병원 한마음동물병원 143m; 은행 CU 역촌제일점 ATM 200m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000215&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD58175
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000215&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• 뉴스 보강 결과 없음

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2023타경114858 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 95.9% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 398m, 학교 177m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (109점)
• 판단 근거: 현황/제시외 확인 필요, 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 정정 1건, 취하 4건, 초고할인율 97.2%
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매2계 / 2026-05-21
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매2계 / 사건 2023타경114858 / 물건 1 / 매각 2026-05-21
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 관악구 당곡6나길 27, 103동 5층501호 (봉천동,태경9차)
• 감정가: 438,600,000원 (4억 3,860만)
• 최저가: 12,346,000원 (1,235만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 관악구 202604 실거래 100건, 중위 302,500,000원 (3억 250만), 범위 97,000,000원 (9,700만) ~ 1,020,000,000원 (10억 2,000만)
• 카카오 입지: 지하철 당곡역 신림선 398m; 학교 당곡중학교 177m; 병원 김성훈가정의학과의원 269m; 은행 보라매새마을금고 본점 305m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD114858
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260521&jdbnCd=1002

최신 뉴스 후보

• 뉴스 보강 결과 없음

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인