2026.05.12 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-12

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 6건

개별 매물 상세

1. 2023타경61537 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 94.2% 낮음, 감정가 대비 89.3% 할인, 입지 지하철 434m, 학교 442m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (144점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 토지 이용 확인 필요, 점유/임대차 확인 필요, 주의 문구, 정정 1건, 취하 2건, 초고할인율 89.3%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매3계 / 2026-05-18
• 재조회 정보: 서울동부지방법원 경매3계 / 사건 2023타경61537 / 물건 1 / 매각 2026-05-18
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라)
• 감정가: 210,000,000원 (2억 1,000만)
• 최저가: 22,549,000원 (2,255만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 강동구 202604 실거래 98건, 중위 391,000,000원 (3억 9,100만), 범위 130,000,000원 (1억 3,000만) ~ 2,400,000,000원 (24억)
• 카카오 입지: 지하철 강동역 5호선 434m; 학교 동신중학교 442m; 병원 성모정형외과의원 166m; 은행 CU ATM 강동블루점 100m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD61537
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260518&jdbnCd=1003

최신 뉴스 후보

• “역세권도 급이 달라졌다”… 지하철과 바로 연결되는 직통 역세권 단... (2026-05-12T03:07:00.000Z) https://economist.co.kr/article/view/ecn202605120018
• [주정완 논설위원이 간다] 공급 절벽과 규제가 부른 전세 대란…“전세... (2026-05-10T15:14:00.000Z) https://www.joongang.co.kr/article/25427152
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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2025타경10713 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 82.8% 낮음, 감정가 대비 83.2% 할인, 입지 지하철 397m, 학교 88m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 83.2%, 매각 임박 D-0
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2025타경10713 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로 218, 2층1호
• 감정가: 205,000,000원 (2억 500만)
• 최저가: 34,393,000원 (3,439만)
• 할인율: 83.2%
• 시세: 강북구 202604 실거래 91건, 중위 200,000,000원 (2억), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 가오리역 우이신설선 397m; 학교 서울우이초등학교 88m; 병원 국립재활원 268m; 은행 신한은행 365코너 삼각산문화예술회관 212m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD10713
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• 판자촌 출신 변호사에서 서울시장…오세훈 후보 "주거문제 해결 사명" (2026-05-11T23:00:00.000Z) https://www.sidae.com/article/2026051107122269137
• [주정완 논설위원이 간다] 공급 절벽과 규제가 부른 전세 대란…“전세... (2026-05-10T15:14:00.000Z) https://www.joongang.co.kr/article/25427152
• [투코현장] 오세훈, 교통 공약 발표하며 "직접 발표하고 토론 나서야"·... (2026-05-10T08:48:00.000Z) https://www.todaykorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=401522

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2024타경139355 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (50점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 82.2% 낮음, 감정가 대비 79% 할인, 입지 지하철 670m, 학교 313m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (98점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 4건, 초고할인율 79%
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매2계 / 2026-05-20
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매2계 / 사건 2024타경139355 / 물건 1 / 매각 2026-05-20
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 30, 제7층 제702호 (신월동, 에스케이이빌리지)
• 감정가: 254,000,000원 (2억 5,400만)
• 최저가: 53,267,000원 (5,327만)
• 할인율: 79%
• 시세: 양천구 202604 실거래 100건, 중위 300,000,000원 (3억), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,160,000,000원 (11억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 화곡역 5호선 670m; 학교 서울월정초등학교 313m; 병원 강서케이병원 151m; 은행 CU ATM 한성냉열점 37m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD139355
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260520&jdbnCd=1002

최신 뉴스 후보

• [이슈+]다주택자 양도세 중과 D-1…막차 매수 몰리고 증여 급증, 서울 집... (2026-05-08T07:26:00.000Z) http://www.biztribune.co.kr/news/articleView.html?idxno=353649
• 공급 없는데 매물 잠겨…"입지 좋은 곳 청약이 탈출구" (2026-05-06T06:52:00.000Z) https://www.hankyung.com/article/2026050681761
• [부동산 트렌드] 2026년 주택시장, 정부 정책에 따라 초양극화 진정세 접... (2026-05-05T00:02:00.000Z) http://www.sisacast.kr/news/articleView.html?idxno=95589

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2022타경110797 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99.6% 낮음, 감정가 대비 98.8% 할인, 입지 지하철 64m, 학교 280m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 98.8%, 매각 임박 D-0
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매5계 / 사건 2022타경110797 / 물건 1 / 매각 2026-05-12
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 동대문구 천호대로 289, 15층1513호 (답십리동,한일노벨리아)
• 감정가: 135,000,000원 (1억 3,500만)
• 최저가: 1,557,000원 (156만)
• 할인율: 98.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 98건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 지하철 답십리역 5호선 64m; 학교 서울답십리초등학교 280m; 병원 호경정형외과의원 22m; 은행 SC제일은행 답십리 ATM 39m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2022%ED%83%80%EA%B2%BD110797
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• [우주성의 RE:스페이스] 경전철 다시 달린다…'철도 사각지대' 해소될까 (2026-05-11T07:16:00.000Z) https://www.ajunews.com/view/20260511151430289
• 정원오 “吳, 오래되기만 했지 맛없는 식당” 오세훈 “鄭, 포장 뜯어내... (2026-05-10T19:33:00.000Z) https://www.donga.com/news/Politics/article/all/20260511/133895226/2
• 정원오 “반려동물 친화” vs 오세훈 “20조 대동맥 연결” 공약 대결 (2026-05-10T07:35:00.000Z) https://www.dt.co.kr/article/12061615?ref=naver

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2023타경108446 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.8% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 654m, 학교 539m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (81점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 97.7%
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매9계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매9계 / 사건 2023타경108446 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로15나길 20, 제104동 제3층 제302호 (오류동, 양지마을)
• 감정가: 239,000,000원 (2억 3,900만)
• 최저가: 5,382,000원 (538만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 구로구 202604 실거래 100건, 중위 247,500,000원 (2억 4,750만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 698,000,000원 (6억 9,800만)
• 카카오 입지: 지하철 오류동역 1호선 654m; 학교 덕일전자공업고등학교 539m; 병원 오류중앙재활의학과의원 185m; 은행 우리은행 365코너 목동중앙지점(점외) 194m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD108446
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1009

최신 뉴스 후보

• 오세훈·정원오, 양자토론 설전…"왜 베끼나" 복붙공약 공방도 (2026-05-11T06:39:00.000Z) https://www.mt.co.kr/politics/2026/05/12/2026051114525992470
• “10억이면 노원 갔는데”…서울 집값, 골고루 '껑충' (2026-05-07T03:08:00.000Z) https://magazine.hankyung.com/business/article/202605070635b
• 토지거래허가 신청 하루 919건…양도세 중과 앞두고 전월比 2배 (2026-05-06T20:52:00.000Z) https://www.sedaily.com/article/20041018?ref=naver

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2023타경58175 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.4% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 692m, 학교 350m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (81점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 3건, 초고할인율 97.7%
• 법원/기일: 서울서부지방법원 경매5계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울서부지방법원 경매5계 / 사건 2023타경58175 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 2층202호 (신사동,해창위너스빌)
• 감정가: 318,000,000원 (3억 1,800만)
• 최저가: 7,161,000원 (716만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 은평구 202604 실거래 100건, 중위 280,000,000원 (2억 8,000만), 범위 59,500,000원 (5,950만) ~ 780,000,000원 (7억 8,000만)
• 카카오 입지: 지하철 응암역 6호선 692m; 학교 서울기독대학교 350m; 병원 한마음동물병원 143m; 은행 CU 역촌제일점 ATM 200m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000215&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD58175
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000215&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• 판자촌 출신 변호사에서 서울시장…오세훈 후보 "주거문제 해결 사명" (2026-05-11T23:00:00.000Z) https://www.sidae.com/article/2026051107122269137
• 정원오 “30분 통근도시 구축” 오세훈 “5년내 31만채 착공” (2026-05-07T19:34:00.000Z) https://www.donga.com/news/Politics/article/all/20260508/133882713/2
• 올해 첫 3기 신도시 청약 시동…왕숙2·창릉·계양 어디 넣을까 (2026-05-06T21:02:00.000Z) https://www.etoday.co.kr/news/view/2581988

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인