2026.05.19 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-19

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 6건

개별 매물 상세

1. 2024타경117693 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 94.2% 낮음, 감정가 대비 93.1% 할인, 입지 지하철 574m, 학교 216m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (60점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 초고할인율 93.1%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매1계 / 2026-06-02
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매1계 / 사건 2024타경117693 / 물건 1 / 매각 2026-06-02
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로81길 22, 에이동 4층401호 (수유동,유경쉐르빌)
• 감정가: 187,000,000원 (1억 8,700만)
• 최저가: 12,850,000원 (1,285만)
• 할인율: 93.1%
• 시세: 강북구 202604 실거래 99건, 중위 220,000,000원 (2억 2,000만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 4.19민주묘지역 우이신설선 574m; 학교 인수중학교 216m; 병원 인수치과의원 194m; 은행 우리은행 365코너 수유동금융센터(점외) 208m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD117693
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260602&jdbnCd=1001

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2024타경123858 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 65.2% 낮음, 감정가 대비 79% 할인, 입지 지하철 594m, 학교 250m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 79%, 매각 임박 D-0
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매9계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울북부지방법원 경매9계 / 사건 2024타경123858 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로57길 19, 제2층 제201호 (수유동,설악빌라트)
• 감정가: 365,000,000원 (3억 6,500만)
• 최저가: 76,545,000원 (7,655만)
• 할인율: 79%
• 시세: 강북구 202604 실거래 99건, 중위 220,000,000원 (2억 2,000만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 700,000,000원 (7억)
• 카카오 입지: 지하철 가오리역 우이신설선 594m; 학교 서울우이초등학교 250m; 병원 국립재활원 179m; 은행 CU 수유미래점 ATM 125m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD123858
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1009

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• 서울 주택 매매 0.55% 상승…강남은 빠지고 강서·영등포는 뛰어 (2026-05-15T05:06:00.000Z) http://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=138479
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• 양도세 회피매물 쏟아진 4월, 집값은 올랐다…서울 주택가격 0.55%↑ (2026-05-15T05:00:00.000Z) https://www.newspim.com/news/view/20260515000725

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2024타경139355 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (50점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 82.8% 낮음, 감정가 대비 79% 할인, 입지 지하철 670m, 학교 313m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 5건, 초고할인율 79%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매2계 / 2026-05-20
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매2계 / 사건 2024타경139355 / 물건 1 / 매각 2026-05-20
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 양천구 화곡로14길 30, 제7층 제702호 (신월동, 에스케이이빌리지)
• 감정가: 254,000,000원 (2억 5,400만)
• 최저가: 53,267,000원 (5,327만)
• 할인율: 79%
• 시세: 양천구 202604 실거래 100건, 중위 310,000,000원 (3억 1,000만), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,160,000,000원 (11억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 화곡역 5호선 670m; 학교 서울월정초등학교 313m; 병원 강서케이병원 151m; 은행 CU ATM 한성냉열점 37m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD139355
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260520&jdbnCd=1002

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2023타경108446 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.9% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 654m, 학교 539m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 5건, 초고할인율 97.7%, 매각 임박 D-0
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매9계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울남부지방법원 경매9계 / 사건 2023타경108446 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로15나길 20, 제104동 제3층 제302호 (오류동, 양지마을)
• 감정가: 239,000,000원 (2억 3,900만)
• 최저가: 5,382,000원 (538만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 구로구 202604 실거래 100건, 중위 252,500,000원 (2억 5,250만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 805,000,000원 (8억 500만)
• 카카오 입지: 지하철 오류동역 1호선 654m; 학교 덕일전자공업고등학교 539m; 병원 오류중앙재활의학과의원 185m; 은행 우리은행 365코너 목동중앙지점(점외) 194m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD108446
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1009

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2023타경58175 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (70점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 97.5% 낮음, 감정가 대비 97.7% 할인, 입지 지하철 692m, 학교 350m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (89점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 5건, 초고할인율 97.7%, 매각 임박 D-0
• 법원/기일: 서울서부지방법원 경매5계 / 2026-05-19
• 재조회 정보: 서울서부지방법원 경매5계 / 사건 2023타경58175 / 물건 1 / 매각 2026-05-19
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 2층202호 (신사동,해창위너스빌)
• 감정가: 318,000,000원 (3억 1,800만)
• 최저가: 7,161,000원 (716만)
• 할인율: 97.7%
• 시세: 은평구 202604 실거래 100건, 중위 287,500,000원 (2억 8,750만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 648,000,000원 (6억 4,800만)
• 카카오 입지: 지하철 응암역 6호선 692m; 학교 서울기독대학교 350m; 병원 한마음동물병원 143m; 은행 CU 역촌제일점 ATM 200m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000215&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD58175
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000215&dspslDxdyYmd=20260519&jdbnCd=1005

최신 뉴스 후보

• 정부 규제에 서울 아파트값 하락…경기·인천 거래는 늘어 (2026-05-19T01:18:00.000Z) https://www.g-enews.com/view.php?ud=202605191015022519ac06cade6e_1
• 4월 서울 집값 0.55% 상승…석 달만에 오름폭 커져 (2026-05-15T05:00:00.000Z) https://www.newsis.com/view/NISX20260515_0003630422
• [금지된 정당④] 지역정당이 본 서울 공약…"동네 삶이 빠졌다" (2026-05-14T15:01:00.000Z) https://news.tf.co.kr/read/ptoday/2322824.htm

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2023타경114858 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (75점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 95.9% 낮음, 감정가 대비 97.2% 할인, 입지 지하철 398m, 학교 177m, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (117점)
• 판단 근거: 현황/제시외 확인 필요, 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 정정 1건, 취하 4건, 초고할인율 97.2%, 매각 임박 D-2
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매2계 / 2026-05-21
• 재조회 정보: 서울중앙지방법원 경매2계 / 사건 2023타경114858 / 물건 1 / 매각 2026-05-21
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 관악구 당곡6나길 27, 103동 5층501호 (봉천동,태경9차)
• 감정가: 438,600,000원 (4억 3,860만)
• 최저가: 12,346,000원 (1,235만)
• 할인율: 97.2%
• 시세: 관악구 202604 실거래 100건, 중위 302,500,000원 (3억 250만), 범위 97,000,000원 (9,700만) ~ 1,020,000,000원 (10억 2,000만)
• 카카오 입지: 지하철 당곡역 신림선 398m; 학교 당곡중학교 177m; 병원 김성훈가정의학과의원 269m; 은행 보라매새마을금고 본점 305m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD114858
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260521&jdbnCd=1002

최신 뉴스 후보

• 1가구 모집에 6293명… 청년안심주택 ‘로또 청약’ 됐다 (2026-05-18T21:01:00.000Z) https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2026/05/19/G5V3EBI3URFW5MEDITF6M356IU/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz
• [기초의원 후보 명단] 서울-3(끝) (2026-05-15T13:02:00.000Z) https://www.yna.co.kr/view/AKR20260515192500004?input=1195m
• "서울은 더 오르고 지방은 갈렸다"···재건축·역세권 중심 상승세 지... (2026-05-15T07:42:00.000Z) https://www.smartbizn.com/news/articleView.html?idxno=144023

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인