2026.05.06 #09 서울 경매 리포트 매물별 브리핑

• 기준일: 2026-05-06

• 대상: CRITICAL/WARNING/추천/등기 확인 상위 후보 12건

개별 매물 상세

1. 2025타경10770 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (93점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 66.7% 낮음, 감정가 대비 20% 할인, 입지 지하철 444m, 학교 320m
• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매10계 / 2026-05-13
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 311-1 제지층 제3호
• 감정가: 101,000,000원 (1억 100만)
• 최저가: 80,800,000원 (8,080만)
• 할인율: 20%
• 시세: 구로구 202604 실거래 78건, 중위 242,500,000원 (2억 4,250만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 698,000,000원 (6억 9,800만)
• 카카오 입지: 지하철 오류동역 1호선 444m; 학교 서울한영대학교 320m; 병원 오류동물병원 428m; 은행 KB국민은행 서울한영대학교 ATM 318m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD10770
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260513&jdbnCd=1010

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

2. 2025타경102480 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (93점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 41.8% 낮음, 감정가 대비 20% 할인, 입지 지하철 550m, 학교 212m
• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매3계 / 2026-05-12
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 동작구 상도동 301-34 푸른주택2 4층402호
• 감정가: 300,000,000원 (3억)
• 최저가: 240,000,000원 (2억 4,000만)
• 할인율: 20%
• 시세: 동작구 202604 실거래 98건, 중위 412,500,000원 (4억 1,250만), 범위 101,000,000원 (1억 100만) ~ 2,200,000,000원 (22억)
• 카카오 입지: 지하철 당곡역 신림선 550m; 학교 당곡중학교 212m; 병원 SRC부설의원 419m; 은행 하나은행365 보라매삼성아파트단지상가 396m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD102480
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1003

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

3. 2025타경11605 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (80점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 38.9% 낮음, 감정가 대비 20% 할인, 입지 학교 309m
• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매10계 / 2026-05-13
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 양천구 목동 741-8 삼협필하우스 제4층 제402호
• 감정가: 210,000,000원 (2억 1,000만)
• 최저가: 168,000,000원 (1억 6,800만)
• 할인율: 20%
• 시세: 양천구 202604 실거래 100건, 중위 275,000,000원 (2억 7,500만), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,160,000,000원 (11억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 없음; 학교 강서고등학교 309m; 병원 필립소아청소년과의원 119m; 은행 CU 목동달마을점 ATM 117m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD11605
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260513&jdbnCd=1010

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

4. 2025타경12112 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (69점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 28% 낮음, 감정가 대비 20% 할인, 입지 학교 349m
• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매10계 / 2026-05-13
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제3층 제302호
• 감정가: 234,000,000원 (2억 3,400만)
• 최저가: 187,200,000원 (1억 8,720만)
• 할인율: 20%
• 시세: 금천구 202604 실거래 65건, 중위 260,000,000원 (2억 6,000만), 범위 115,000,000원 (1억 1,500만) ~ 497,000,000원 (4억 9,700만)
• 카카오 입지: 지하철 없음; 학교 서울금천초등학교 349m; 병원 천주교서울대교구유지재단 전진상의원 99m; 은행 CU뉴시흥첼시점 ATM 182m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD12112
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260513&jdbnCd=1010

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

5. 2025타경102436 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: A (82점, 상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 26.8% 낮음, 감정가 대비 20% 할인, 입지 지하철 405m, 학교 188m
• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울중앙지방법원 경매3계 / 2026-05-12
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 102동 2층201호
• 감정가: 279,000,000원 (2억 7,900만)
• 최저가: 223,200,000원 (2억 2,320만)
• 할인율: 20%
• 시세: 관악구 202604 실거래 99건, 중위 305,000,000원 (3억 500만), 범위 97,000,000원 (9,700만) ~ 1,020,000,000원 (10억 2,000만)
• 카카오 입지: 지하철 당곡역 신림선 405m; 학교 당곡중학교 188m; 병원 김성훈가정의학과의원 281m; 은행 보라매새마을금고 본점 319m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000210&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD102436
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000210&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1003

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

6. 2025타경11273 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: B (65점, 중상)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 15.9% 낮음, 감정가 대비 20% 할인, 입지 지하철 826m, 학교 256m
• 위험도: CANDIDATE (0점)
• 판단 근거: 자동 분류 근거 없음
• 법원/기일: 서울남부지방법원 경매10계 / 2026-05-13
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제102동 제6층 제601호
• 감정가: 289,000,000원 (2억 8,900만)
• 최저가: 231,200,000원 (2억 3,120만)
• 할인율: 20%
• 시세: 양천구 202604 실거래 100건, 중위 275,000,000원 (2억 7,500만), 범위 100,000,000원 (1억) ~ 1,160,000,000원 (11억 6,000만)
• 카카오 입지: 지하철 신정네거리역 2호선 826m; 학교 서울강서초등학교 256m; 병원 서울케이에스의원 31m; 은행 우리은행 ATM 31m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000212&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD11273
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000212&dspslDxdyYmd=20260513&jdbnCd=1010

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다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

7. 2023타경62127 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96.8% 낮음, 감정가 대비 94.5% 할인, 입지 지하철 654m, 학교 211m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (116점)
• 판단 근거: 위반건축물/무단 변경 문구, 현황/제시외 확인 필요, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 3건, 초고할인율 94.5%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매2계 / 2026-05-11
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 광진구 영화사로16나길 7, 5층501호 (구의동,욱현하이브)
• 감정가: 229,700,000원 (2억 2,970만)
• 최저가: 12,628,000원 (1,263만)
• 할인율: 94.5%
• 시세: 광진구 202604 실거래 95건, 중위 390,000,000원 (3억 9,000만), 범위 139,500,000원 (1억 3,950만) ~ 2,400,000,000원 (24억)
• 카카오 입지: 지하철 아차산역 5호선 654m; 학교 서울동의초등학교 211m; 병원 해맑은소아과의원 480m; 은행 신한은행 365코너 정립회관 276m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD62127
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260511&jdbnCd=1002

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• [부동산 트렌드] 2026년 주택시장, 정부 정책에 따라 초양극화 진정세 접... (2026-05-05T00:02:00.000Z) http://www.sisacast.kr/news/articleView.html?idxno=95589

다음 확인 체크리스트

• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

8. 2023타경61537 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (53점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 94.4% 낮음, 감정가 대비 89.3% 할인, 입지 지하철 434m, 학교 442m, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (106점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 토지 이용 확인 필요, 점유/임대차 확인 필요, 주의 문구, 초고할인율 89.3%
• 법원/기일: 서울동부지방법원 경매3계 / 2026-05-18
• 용도: 연립주택 다세대 빌라
• 주소: 서울특별시 강동구 진황도로25길 18, 10층1001호 (천호동,스카이캐슬라)
• 감정가: 210,000,000원 (2억 1,000만)
• 최저가: 22,549,000원 (2,255만)
• 할인율: 89.3%
• 시세: 강동구 202604 실거래 88건, 중위 400,000,000원 (4억), 범위 130,000,000원 (1억 3,000만) ~ 2,400,000,000원 (24억)
• 카카오 입지: 지하철 강동역 5호선 434m; 학교 동신중학교 442m; 병원 성모정형외과의원 166m; 은행 CU ATM 강동블루점 100m
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000211&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD61537
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000211&dspslDxdyYmd=20260518&jdbnCd=1003

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

9. 2025타경10713 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: D (35점, 낮음)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 81.9% 낮음, 감정가 대비 83.2% 할인, CRITICAL 위험 감점
• 위험도: CRITICAL (98점)
• 판단 근거: 인수 가능성/대항력 문구, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 83.2%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 강북구 인수봉로 218, 2층1호
• 감정가: 205,000,000원 (2억 500만)
• 최저가: 34,393,000원 (3,439만)
• 할인율: 83.2%
• 시세: 강북구 202604 실거래 67건, 중위 190,000,000원 (1억 9,000만), 범위 65,000,000원 (6,500만) ~ 443,000,000원 (4억 4,300만)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2025%ED%83%80%EA%B2%BD10713
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

10. 2022타경110797 - 오피스텔

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 99.6% 낮음, 감정가 대비 98.8% 할인, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (81점)
• 판단 근거: 재매각/특별매각조건, 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 98.8%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 용도: 오피스텔
• 주소: 서울특별시 동대문구 천호대로 289, 15층1513호 (답십리동,한일노벨리아)
• 감정가: 135,000,000원 (1억 3,500만)
• 최저가: 1,557,000원 (156만)
• 할인율: 98.8%
• 시세: 동대문구 202604 실거래 94건, 중위 360,680,000원 (3억 6,068만), 범위 75,000,000원 (7,500만) ~ 900,000,000원 (9억)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2022%ED%83%80%EA%B2%BD110797
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260512&jdbnCd=1005

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• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

11. 2023타경4073 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 95.5% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (71점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 2건, 초고할인율 96.5%, 매각 임박 D-1
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매4계 / 2026-05-07
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 도봉구 삼양로144나길 31, 4층401호 (쌍문동,비전팰리스)
• 감정가: 288,000,000원 (2억 8,800만)
• 최저가: 10,133,000원 (1,013만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 도봉구 202604 실거래 98건, 중위 223,500,000원 (2억 2,350만), 범위 95,000,000원 (9,500만) ~ 676,000,000원 (6억 7,600만)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2023%ED%83%80%EA%B2%BD4073
• 공식 공고: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ143M01.xml&pgjId=143M01&cortOfcCd=B000213&dspslDxdyYmd=20260507&jdbnCd=1004

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• 등기부등본: 소유권, 근저당, 가압류, 가처분, 임차권, 별도등기 확인
• 매각물건명세서: 인수되는 권리, 임차인, 점유자, 배당요구 여부 확인
• 현황조사서/감정평가서: 실제 점유, 위반건축물, 제시외, 수리 필요 여부 확인
• 비용: 취득세, 명도, 체납관리비, 수리비, 대출 가능 여부 확인

12. 2024타경106037 - 빌라/다세대

• 추천도/수익성 점검: C (55점, 중)
• 수익성 근거: 최저가가 구 중위 실거래 대비 96.8% 낮음, 감정가 대비 96.5% 할인, WARNING 위험 감점
• 위험도: WARNING (63점)
• 판단 근거: 공고 변동 이력, 주의 문구, 취하 1건, 초고할인율 96.5%
• 법원/기일: 서울북부지방법원 경매5계 / 2026-05-12
• 용도: 다세대
• 주소: 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 2층203호 (상봉동,해피리움)
• 감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만)
• 최저가: 9,922,000원 (992만)
• 할인율: 96.5%
• 시세: 중랑구 202604 실거래 99건, 중위 310,000,000원 (3억 1,000만), 범위 119,000,000원 (1억 1,900만) ~ 680,000,000원 (6억 8,000만)
• 카카오 입지: 카카오 미조회
• 공식 사건: https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=%2Fpgj%2Fui%2Fpgj100%2FPGJ159M00.xml&pgjId=159M00&cortOfcCd=B000213&csNo=2024%ED%83%80%EA%B2%BD106037
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